In un contesto in cui l’indice di dipendenza, ovvero il rapporto percentuale tra popolazione in età non attiva (0-14 anni e oltre 64) e quella attiva (15-64 anni), è aumentato arrivando a quota 57,5 nel 2022, il Senior Housing, visto come un’alternativa all’invecchiamento in casa o in una casa di cura, diventa un’interessante risposta alla nuova richiesta di residenzialità di una fascia sempre più ampia di popolazione.
Ma le resistenze culturali in Italia sono ancora molte nonostante sia una tendenza già diffusa da tempo negli Stati Uniti e in alcuni Paesi europei, in particolare del Nord Europa.

Un nuovo modo di abitare, il Senior Housing

Il 2022 segna un nuovo aumento dell’indice di vecchiaia, ovvero il numero di anziani presenti in una popolazione ogni 100 giovani, che raggiunge quota 187,6 anziani. Questo dato pone l’Italia come uno dei Paesi più “vecchi” dell’Unione Europea.
Partiamo quindi da questi numeri per comprendere come il fenomeno dell’invecchiamento incida in maniera sempre più importante sulle necessità della nostra società, plasmando non solo il presente, ma soprattutto il futuro facendo emergere nuovi bisogni essenziali non strettamente correlati alla congiuntura economica, come la scelta su dove abitare quando si rimane soli e si diventa anziani.
Per questo la domanda “Dove passerò la mia vecchiaia?” non è più una mera speculazione, ma diventa un quesito con un ruolo nel pacchetto finanziario di oggi.
Il Senior Housing è una delle risposte e diventa una declinazione importante del mercato dell’abitare, dove sarà sempre più in crescita la richiesta di soluzioni residenziali per anziani autosufficienti che consentano loro di mantenere uno stile di vita autonomo e facilitato dal supporto di servizi offerti da personale specializzato.

Le caratteristiche del Senior Housing

Il Senior Housing – o Independent Senior Living – è un sistema di appartamenti indipendenti, con salotto, cucina e bagno, organizzati intorno a una serie di servizi comuni aggiuntivi, pensati per i bisogni di persone over 65 ancora in buona salute e dinamiche.
Ciò che contraddistingue questo tipo di abitazione dalla tradizionale casa di cura è la sua capacità di combinare la natura delle abitazioni private, garantendo la privacy, con spazi comuni destinati alla socializzazione. Questo offre ai senior l’opportunità di vivere in un ambiente sicuro e confortevole, con accesso a servizi e attività che facilitano la loro indipendenza e migliorano la qualità della vita.
Attualmente in Italia queste tipologie abitative sono localizzate prevalentemente in zone centrali delle città capoluogo di regione o provincia e ospitano spesso over 65 che non si allontanano molto dal luogo di residenza, spingendosi al massimo a 15 Km di distanza. Questo perché l’Italia è un paese in cui si predilige la proprietà degli immobili e, di conseguenza, la mobilità abitativa nell’arco della vita di una persona è piuttosto bassa.
Il target poi, ha un reddito che in media si aggira tra i 20 e 30mila euro e che sostiene un canone di locazione con una media mensile per un trilocale che può andare dai 1500 ai 2500 euro circa.
Le abitazioni sono composte da bilocali della dimensione media di 50-60 mq, mentre i servizi e gli spazi comuni messi a disposizione dei residenti, che occupano almeno il 10% della superficie complessiva, sono principalmente la reception operativa h24, bar, ristorante, sala lettura e tv, palestra e piscina.

Le prospettive del settore

Queste soluzioni ibride in Italia sfuggono a una mappatura perché sono sviluppate e gestite da investitori privati o non istituzionali, ma rileviamo comunque la presenza di alcune strutture. Un esempio lo troviamo a Bergamo: una struttura di 124 appartamenti inaugurata nel 2020, considerata la prima in Italia dedicata al 100% al Senior Housing.
Gli investitori che guardano a queste soluzioni non solo seguono una strategia di diversificazione degli asset che tiene conto di un bisogno essenziale anticiclico, ma fanno anche investimenti che rispondono ad una domanda crescente di servizi e soluzioni abitative generata dall’aumento della percentuale di popolazione anziana, che può garantire una sufficiente massa critica per poter sviluppare economie di scala.
Queste strutture generano quindi una redditività stabile tipicamente nel medio-lungo termine, garantita dai canoni di locazione e dai servizi di base ed opzionali.
Anche per questo, molti operatori internazionali specializzati guardano al mercato italiano con interesse e vogliono entrare nella gestione di questa forma residenziale in affitto, puntando alle partnership con i fondi immobiliari che fanno da investitor.
Ma la resistenza culturale è ancora importante e bisogna stimolare, formare e generare la domanda, favorendo la nascita delle nuove comunità di residenti con interventi a monte dell’attività di progettazione e di investimento.