Real Estate e lusso: le tendenze del Bel Paese

Il patrimonio immobiliare italiano di pregio attrae gli investitori e la flat tax sostiene l’interesse internazionale

In Italia nel 2023 sono stati censiti 8.930 Ultra High Net Worth Individual, ovvero individui con patrimonio netto elevato di più di 30 milioni di dollari, e si prevede che continueranno a salire nei prossimi anni fino a arrivare a 17.900 anche grazie alle agevolazioni fiscali della flat tax. Per quanto riguarda le principali città italiane, Milano nel 2027 potrebbe vedere un incremento del 35,6% dei suoi ricchi, ovvero persone con un patrimonio superiore al milione di dollari, e del 5,2% degli ultra ricchi. Per Roma si ipotizza invece un aumento del 33% dei primi e un calo del 3,8% dei secondi.

Una tendenza alla crescita della ricchezza che si riflette sul mercato degli immobili di pregio che in Italia non vede crisi nonostante gli scenari geopolitici e le incertezze economiche. Lo dimostra il costante interesse degli investitori, non solo italiani, ma soprattutto stranieri, che non solo vedono nel Real Estate ancora il bene di rifugio per eccellenza, ma trovano nelle nostre città d’arte e nelle località turistiche più prestigiose, residenze che non sono solo più di vacanza, ma anche luoghi dove vivere per lunghi periodi dell’anno. 

La crescita degli investimenti

Le località più ricercate da questo tipo di clientela sono il Chianti in Toscana e le principali città d’arte italiana, come dimostrano i dati sugli aumenti degli immobili che vedono il +5,5% a Firenze, il +4,5% a Roma, il +3,5% a Milano, il +2,5% a Venezia per arrivare a Lucca con il +2%.

La tendenza si traduce nel fatto che la domanda di abitazioni di alta gamma è cresciuta più velocemente rispetto a quella del mercato tradizionale, arrivando a rappresentare, nel 2023, il 2,3% di tutto il mercato residenziale italiano. Questa percentuale è composta, a sua volta, per il 52% da appartamenti, il cui valore totale è di 20,1 miliardi di euro, e per il restante 48% da ville, per un valore di 27,8 miliardi di euro.

Le caratteristiche del mercato

Il mercato immobiliare di fascia alta segue le dinamiche e la costante evoluzione del settore del lusso, influenzato da una serie di fattori che riflettono lo stile di vita degli acquirenti ma che, a livello europeo, sta attraversando una significativa contrazione dei volumi dovuta all’incremento costante dell’inflazione e all’instabilità geopolitica.

Eppure in Italia si riscontra una notevole riduzione del “time to sell”, ossia il tempo medio impiegato da un annuncio per essere rimosso dal mercato. Vediamo infatti che, anche se il tempo di permanenza sul mercato delle abitazioni di pregio è mediamente più esteso rispetto agli immobili tradizionali, questo è attualmente pari a 6,7 mesi, circa 60 giorni in meno rispetto all’inizio del 2019.

Questi dati si abbinano alle analisi di settore che mostrano una crescita della domanda nel mercato del lusso in Italia pari al 50% negli ultimi 3 anni, mentre si calcola che il 75% degli acquirenti di immobili con prezzo superiore al milione di euro provenga dall’estero.

Le tendenze

Le tendenze chiave che stanno guidando le decisioni di acquisto e le dinamiche del settore tra gli acquirenti e gli investitori di residenze di lusso vedono un forte aumento della richiesta di quegli immobili considerati Trophy Assets, ovvero veri e propri “acquisti trofeo” perché composti da proprietà esclusive situate in location uniche e spesso storiche. 

Ma il valore artistico deve essere abbinato anche al comfort e alla sicurezza, quindi alla presenza di tecnologia, che renda le case “intelligenti”, e di sistemi di sicurezza avanzati abbinati all’insonorizzazione e alla cura del paesaggio, in modo da creare un ambiente esclusivo e sicuro per i residenti. 

Un’altra tendenza importante per gli acquirenti di case di lusso è la preoccupazione crescente per la sostenibilità ambientale e vediamo che la presenza di pratiche sostenibili non solo riduce l’impronta di carbonio, ma aumenta anche il valore complessivo e l’attrattiva della proprietà, mentre servizi come piscine, o aree benessere, mirano a promuovere uno stile di vita sano e equilibrato. Il tutto è quindi inserito in una visione di “lusso circolare”, un approccio sostenibile e responsabile nell’industria del lusso, che mira a ridurre l’uso di risorse naturali, a minimizzare gli impatti ambientali e a promuovere la durabilità.

Chi sono gli acquirenti

Archiviata la Pandemia, i compratori di residenze di lusso si trovano a valutare i loro investimenti confrontandosi con elevati tassi di interesse e costi di costruzione, eppure abbiamo visto che il settore dimostra concreti e stabili segnali di crescita.

Roma diventa la meta ideale per i super ricchi, anche grazie alla presenza di due aeroporti internazionali e alla riqualificazione della città in occasione del Giubileo del 2025. Ma viene scelta anche per la qualità della vita e le opportunità che mette a disposizione di coniugare la propria attività professionale con esperienze culturali, sportive e gastronomiche.

E proprio perché chi cerca dimore di pregio ha come obiettivo anche l’esperienza, sono predilette le proprietà “chiavi in mano”, o in cui terze parti si occupano completamente della ristrutturazione e della manutenzione. Questo perché il lusso è inteso anche come gestione del tempo e quindi gli immobili completamente ristrutturati vengono percepiti e cercati perché permettono agli acquirenti di risparmiare tempo e sforzi, ovvero di rendere più facile vivere in una casa all’estero per periodi più o meno brevi durante l’anno.

I vantaggi della flat tax

Ma tra le tante attrattive dell’Italia vanno considerati anche i vantaggi fiscali della flat tax, destinata agli acquirenti stranieri intenzionati ad acquistare un immobile di lusso nel territorio italiano.

Il Sistema fiscale italiano, attraverso la flat tax, consente a coloro che hanno redditi molto elevati e che provengono dall’estero di pagare un’imposta forfettaria di 100.000 euro all’anno, più un ulteriore 25.000 euro per ogni membro della famiglia. I risultati di questa politica fiscale sembrano essere notevoli, quando la flat tax è stata introdotta in Italia nel 2017, solo 98 persone hanno approfittato di questo regime fiscale, tuttavia, il numero è cresciuto costantemente, passando a 549 individui nel 2020 e a 1.339 nel 2021, secondo i dati ufficiali di The Guardian.

Queste agevolazioni hanno attratto molti residenti da quei paesi che hanno una pressione fiscale più alta della nostra, come la Gran Bretagna, ma non attira solo personalità facoltose, bensì contribuisce anche a stimolare gli investimenti da parte di marchi di lusso che sono interessati a zone specifiche di ogni città.